Monday, 23 March 2015

Валютная ипотека и паразиты. Анализ ситуации с применением инструментов Сикс Сигма.

Сумма выплат по ипотечному кредиту выросла.
В грустных размышлениях читаю статью о проблемах студентов выпускников юристов одной заокеанской страны, студенты написали письмо своему президенту. Заканчивают они полный курс обучения с кредитом за учебу в размере четверть миллионов долларов и теперь им видна многолетняя перспектива:
- To share apаrtment with mates (снимать квартиру совместно с другими лицами из экономии)
- To think how to put food on table ( выкраивать деньги на еду)
- To cover power and other bills ( выкраивать деньги на оплату коммунальных и пр. счетов)
- а также одновременно с выплатой кредита на обучение одеваться, лечиться и развлекаться, создавать семью и покрывать новые расходы с этим счастьем связанные.
Как жить и вроде не для этого поступали и учились.
Какая далекая страна и какие понятные проблемы.

Применительно к действительности валютный ипотечный кредит в размере 200 тысяч долларов далеко не предел, не все покупали панельную двухкомнатную за МКАДом. Плюс осложняющие факторы в виде значительно больших у нас процентов по кредиту и на наличие ипотечно-кредитных паразитов в виде обязательной страховки здоровья заемщика, титула и конструктива и продавцов валюты для погашения валютного кредита по курсу, значительно превышающему  курс ЦБ.
Проблема существует. Ее можно решить. 
Применяем инструменты Сикс Сигма.

1,В первую очередь необходимо отделить и купировать  действия не представляющие ценности для решения  проблемы, а наоборот преследующие иные цели.
Не представляют ценности для решения проблемы высказывания транслируемые СМИ, о том, что валютные ипотечные заемщики сами виноваты и сознательно погнались за низкими процентами. Лично я в 2006 году как и многие в представительствах иностранных компаний получал рублями из расчета в долларах по текущему курсу на день начисления заработной платы. Тогда еще пропагандировали ипотечные кредиты в иенах- наименьший процент, надежная стабильная валюта........ Не придают оптимизма и "радостные"сообщения, что вскоре можно будет пройти процедуру банкротства, продать квартиру самому и остаться на улице  и если после десяти лет выплаты по кредиту суммы от продажи не хватит покрыть задолженность по кредиту- то банк остаток якобы простит банкроту.
Подобные высказывания и публикации на фоне отсутствия практических шагов не способствуют решению проблемы.

2. Моментальным решением проблемы была бы продажа ЦБ напрямую ипотечным заемщикам валюты по рекомендованным курсам ( по 39 ).

3. Вероятно, что условия переоформления валютной ипотеки в рубли будут озвучены СВЕРХУ раньше и может даже по курсу 39. Это очевидно будет новый кредит под процент не меньше 12. Страховая компания потребует переоформления договора "ведь это же новый кредит".
И своего не упустят, у них там грамотные таблицы- стоимость страховки от возраста заемщика возрастает круто и через 10 лет после заключения первоначального договора страхования может вырасти в разы. Не факт, что новые условия будут восприняты заемщиками в комплексе с сопутствующими дополнительными условиями.
4. Возможно пассивное решение проблемы при обменном курсе 45, что вероятно произойдет при тренде на сегодня в октябре 2015, и проблема сама "рассосется" как в 2009.

5. Если бы не "ненавязчивый сервис" в виде обязательного ипотечного страхования (чушь полная при передаче закладной кредитору в мире такого нет нигде, страховка с штатах ипотеки 150 тысяч долларов всего 100 долларов в год, а про процент я вообще молчу), то я бы уже рассчитался, а так через 8 лет оплаты имею остаток по телу кредита 70%.
5.1 Сейчас стоимость годовой страховки превышает сумму месячного платежа по кредиту.
5.2 Стоимость годовой страховки по первому году в разы превысила стоимость месячного платежа по кредиту и значительно превысила годовую сумму погашения тела кредита.

6. В результате повышения обменного курса залог по валютным ипотечным кредитам становится НЕЛИКВИДНЫМ, что ставит под сомнение возможность следовать казалось бы реалистичным предложениям со стороны банков, возникающие противоречия анализируем с помощью отечественной методики TRIZ, получившей международное признание.
Суть методики состоит в определении трудно разрешимого противоречия, мешающего решению проблемы и подбору иного противоречия, которое разрешимо и приводит в свою очередь к решению самой проблемы.

6.1 Уменьшить платеж удлинив срок кредита.
При этом усиливаются нежелательные факторы как :
-увеличение срока кредитования
-увеличивается сумма страховки
-увеличивается сумма процентов
6.2 Переоформление договора на родственников, привлечение других членов семьи.
При этом усиливаются нежелательные факторы:
-ты как бы дома уже и не хозяин
-расходы и хлопоты по переоформлению
-увеличение сроков кредитования
-увеличение суммы выплаты процентов
-увеличение стоимости страховки или повышение процентной ставки при отказе от страхования.

Принимаем во внимание, что:
- действия валютных ипотечных заемщиков носят совершенно законный характер пока они не выходят на не санкционированные митинги и акции протеста  и на момент заключения кредитного договора предъявленные ими документы соответствовали критериям предоставления кредита
- те, кто платит уже 8-10 лет очевидно имели целью добросовестное исполнения своих обязательств по кредитному договору
- недавний отрицательный пример обрушения ипотечного рынка в одной заокеанской стане показал негативные резонансные последствия для всей экономики
- отсутствие конкретных шагов и четкой дорожной карты при очевидной остроте проблемы повышает риск вовлечения провокаторов и спекулянтов на чужом горе.

В соответствии с методикой TRIZ можно сделать прогноз благоприятных сценариев развития событий при переносе противоречий от решения проблемы ТОЛЬКО за счет ограниченных возможностей рядовых физических лиц как добросовестных заемщиков ЧТО НЕРЕАЛЬНО в плоскость компетенции кредитно-финансовых учреждений.
 Эти практические шаги следующие:
1. Отменить обязательную страховку валютных ипотечных кредитов без переоформления первоначальных договоров и увеличения процентных ставок, с заключением дополнительного соглашения к основному договору между банком -кредитором и заемщиком.
2.Обеспечить возможность заемщикам приобретать валюту в размере , необходимом для совершения ежемесячных ипотечных платежей хотя бы по курсу ЦБ, а не по значительно большему "курсу продажи".
Возможны фантастические варианты:- по курсу на момент заключения кредитного договора
                                     - по курсу сентября 2014 года
                                     - по курсу июня 2008.
И совсем сказочный вариант: по курсу сентября 2014 и зачтут переплату с сентября 2014 по май 2015.


No comments:

Post a Comment